査定

査定は大きく分けて、仲介業者が行う場合と買い取り業者が行う場合があります。

仲介業者の査定金額は、買取業者の金額より高額なのが一般的です。

 

ＩＴ一括査定

概要：不動産査定サイトを運営する企業が複数の不動産業者に一括査定の情報を送信することで、早期に査定金額が利用者に通知されます。

【長所】

・査定金額が早く分かります。

・複数の業者ゆえ、相場がわかります。

 

【短所】

・査定依頼先が５社だとしても情報は、それ以上に広まります。

・高値査定金額で喜んで契約決済してもリスクは残ります（ＩＴ広告と民法改正を参考に）。　

 

【適切物件】

①分譲マンション

②分譲地の戸建住宅

③区画整理が出来ている土地・戸建住宅

 

【不適切物件】

全般的に土地の境界が明確か否か、言い換えれば、確定測量が実施されているか否かです。

 

①分譲地でない、区画整理が行われていない土地や建物　つまり、土地境界が複雑と予想できる地域

　　ＩＴ一括査定やメールでは、確定測量の事など分からない。ゆえに、不動産業者も曖昧な点があるなかで査定をする。

　　地元の不動産業者に依頼する方が正確だと判断します。

 

②収益物件

　古い物件は、一般消費者が購入することは少ないと言えます。また、銀行融資が付きにくいと言えます。そのような物件は、車検切れの車のようなもので

専門の買取業者しか購入しません。住宅を扱っている買い取り業者は購入しません。

 

　　買取業者が査定するサイトならＯＫ

　　仲介業者が査定するサイトは、物件の築年数で良いか悪いかが異なる。

　　　木　　造：5年以内

　　　重量鉄骨：10年以内

　　　ＲＣ　　：20年以内

　　この位の築年数だと、仲介業者としても一般消費者に斡旋しやすい。つまり、成約する可能性が高い物件なので大いに査定依頼してもらいましょう。

 

ＩＴ広告と民法改正の関係に注意が必要

民法が令和2年4月１日より改正されて、「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」となりました。

瑕疵担保責任　：契約の解除、損害賠償請求

契約不適合責任：契約の解除、損害賠償請求＋修理の請求等

　　　　　　　

新民法による契約不適合責任の損害賠償請求の範囲に履行利益も含まれます。履行利益とは、契約が履行されていれば得られた利益のことで、転売の利益も含まれるのです。

 

例えば、査定3社から一棟収益物件の金額を2.8億円、3億円、3.2億円の回答があれば通常は3.2億円の業者に売却するでしょう。決済後にローン残高の精算を行い、相続税の支払いを行って2千万円残っていたとしましょう。

 

その後、大雨が降って雨漏りをしたので屋上防水をやり直して5千万円支払った。そして、3.7億円で再販する契約が流れたので5千万円の損失が出た。修繕費と併せて、1億円の損害賠償請求が法改正によって可能となったということです。裁判では満額かどうかは不明ですが、法的に請求出来るように法改正が行われたということです。

 

ＩＴ社会は感情のないコンピューターによって人間は便利さを与えられる代わりに、人間も非常の法律内容に従わないといけないのです。かつてのように、散らし広告の不動産業者が営業していた時代だと、地元の評判や業者の口コミであそこの業者は気をつけろとかの情報が入って防止することができたのです。

 

弊社が扱う場合は、このようなことを想定して物件調査を行い、契約書や重要事項説明書を作成します。しかし、書類に不備が無くても法的に損害賠償請求の範囲が拡大された事で、法を悪用すればそれはそれで海外の訴訟ビジネスのように新たなビジネスが出来る時代になったと捕らえています。

 

ゆえに、売主様とは販売価格を決定する前に事前説明や打ち合わせを十分行います。そして、契約する前に調査やメンテナンスをして、成約後にトラブルが発生しないようにしてから契約を行います。

 

売却する時は、商品化がポイントなのです。商品にあった物件の金額でそれを欲しいお客様に販売することでトラブルを防止する事ができるのです。それ以上の価格で購入話を持ちかけてくる場合には気を付ける必要があるのです。

 

相続が終わり2千万円残ったと安堵していた矢先に1億円の落雷が落ちてきたのです。

 

※詳細は、専門家である弁護士に確認してください。

 

ザイサンドック株式会社の一棟収益物件の査定・売却方法

　査定価格は「土地建物の総額」と「利回りによる金額」の2通り

　売却方法

①自社で広告（ホームページやポータルサイト）をして買主を探す方法

②不動産業界のネットワーク（レインズ）を利用して買主を探す方法

③自社の販売ルートで買主を探す方法

弊社は売主様と相談して、①②③を活用します。

 

売却力と商品化

物件情報をレインズに登録する場合は、同業他社と同等です。

物件と価格が釣り合っていなければ、どのような業者が販売をかけても売れません。

違いは、賃貸管理を20年行ってきたので入居付けしやすい物件にする商品化のノウハウがあります。