収益対策
- 現在の収入として・・・生活用の部屋１室、賃貸用3室など地域性や立地条件で、土地面積が約30坪から可能な場合があります。
- 将来の年金として・・・相続税がかからない場合は、収益重視の単身者用が良いでしょう。
- 相続税の節税として・・長期安定型として、ファミリータイプや二人入居が可能なタイプが良いでしょう。
需要・耐用年数・美観
取得価格・金利・利回り
リフォーム・客付け・管理
それでは、賃貸物件の基本的なことから見てみましょう。
本来の賃貸マンションの特徴
1.利便性が良い
駅が近い、周辺に商業施設（スーパー、コンビニ、医院、レストラン等）
2.高気密高断熱
断熱性に優れているので省エネです。
3.防音性が良い
一般的に鉄筋コンクリート造の建物は、防音性が良く静かであると言われています。
4.高級感・ステイタス！
・新婚の内だけでも贅沢にリッチな気分を満喫できる。
・近所付き合いを気にしなくて良い。
5.賃貸ゆえ気楽
・いつでも転居できる。30年前の賃貸物件は、
入居者のニーズを満たす立地条件で高額なＲＣ造が建築されていた。
その後、乱立する時代となり安価なＲＣや軽量鉄骨や木造アパートも増えた
隣の声が聞こえる！上の階の足音が聞こえる！
何ここ？マンション？
家賃を下げた安価なRCのマンションが乱立されたのです。
建築費を下げるために、雑な仕上げのコンクリート壁に石膏ボードとGLボンドによるGL工法を建築会社の殆どが採用したのです。
その結果、RCの壁が太鼓現象を起こしているのです。壁厚180mmだと75～80㏈の携帯ラジオの音で隣室に聞こえます。
（補足：打ちっ放しにモルタル仕上げでクロス張りの間仕切り壁は聞こえません。）
そして、現在は空室が多くなっているのです。
アパートの特徴
何しろマンションと比較して家賃が安かった。
かつては、貸し手市場だったので多少うるさくても安いから入居していました。
現在は、借り手市場になっています。
現在のハウスメーカーのアパートは省エネ重視
気密性は、高気密となりかつての優良RCと同等以上になっています。
開口部の断熱性は、RCの安いサッシの物件よりく、樹脂サッシを採用しているため断熱性能が良くなっています。
マンションでも単層ガラスのベランダ付近は寒く、冬は寝ていると風邪引くこともあります。
総合評価としては、高気密高断熱に断熱性・防音性の優れたペアガラスを採用しているハウスメーカーのアパートの方が高品質と言えるでしょう。
ベランダ側の開口部の防音性
ハイブリッドアパートは、複層ガラスを採用しているため、単層ガラスのベランダより静かです。
一般的なマンションのベランダ ベランダ側の声がよく聞こえる
消防法でベランダの仕切り板は、火災の時に突破して逃げれるように容易に破壊できる材質が採用されています。
つまり、防音性が皆無の仕切り版を採用するように法規制されています。これは避難通路の確保と関係しています。
深夜の騒音レベルは30㏈から35㏈です。テレビや人の声（通常50～60㏈）は、双方がベランダ側にいるとよく聞こえます。
受験生を抱える親は、深夜の隣室の声は子供の勉強の邪魔です。
ベランダ側の防音は、既存賃貸物件の90％位は低レベル ！
「ベランダ側の声が隣室に聞こえない」アパート
かつてのように安い賃料ではありません。
賃貸のニーズも変化
成熟した車社会により、駅から離れていてもアパートに入居する時代になっています。
・駅から徒歩圏内の築20年のマンションより、遠くても設備の良いアパートを選択
・駐車場の幅もゆったりサイズで大型車も余裕で駐車、運転が下手でも安心して駐車できる。
・コロナの影響で「テレワーク」の導入。
・今後のIT利用のビジネスで在宅ワークが増える。
アパートと鉄筋コンクリート造の家賃が逆転した
南大阪方面では、ハイブリッドアパートの方が鉄筋コンクリート造より家賃が高くなった。
それでも満室となり快進撃しているのです。
ザイサンドック企画･管理なら空室なんて怖くありません。
Ｑ：どうしてそんなに強気な発言できるのですか？
Ａ：賃貸経営のポイントは3点あります。①賃貸経営の計画②リフォーム③入居付け
この3点を20年間実践実験してきたからです。
Ｑ：空室物件が多く築10年もすれば入居しないと聞いておりますが、それでも大丈夫なのですか？
Ａ：弊社は、維持管理能力が高いから大丈夫です。実務経験をしているのでリフォーム業者の手抜きやレベルが分かります。また、客付け業者の能力や動向も分かります。その時点の物件の設備の善し悪しと競争力等を考慮して募集します。ダメな業者にいくら依頼してもダメなのです。ダメな物件は、どこの業者が扱ってもダメなのです。全て実験済みです。
快適賃貸！もう隣の声は聞こえない、鼻歌交じりで勉強を！平成16年新築の近大医学部専用マンションで実験済！
ザイサンドック株式会社で基本建築プラン作成→設計事務所→建築会社→ザイサンドック株式会社で管理
新築7年目より入居率低下、新築時の賃料と同一条件ゆえ物件と賃料との整合性が取れていない状況でした。そこで間仕切り壁の防音強化の工事を行いました。
中部屋1室は、保温調湿性をアップさせてエアコンを深夜に切っても夏場は朝までヒンヤリする部屋の実験も行いました。
防音工事後、隣室の入居者と防音レベルの確認を行いました。携帯ラジオと声でのテストです。
結果は「入居者の笑顔」でした。防音後、新入生で入居して卒業までの6年間、途中で退去する学生がいなくなりました。
募集に関しては、空室待ちが続くようになりました。入居者の笑顔が友達に伝播したようです。
保温調湿性の有る部屋の空調は、森林浴のようで快適でしたが臭いも吸収するので賃貸には不向きです。
医学部学生はタバコを吸わないことが分かっているので行いましたが２室で止めました。
防音工事は、オーナー様の余裕と卒業したお嬢様が先輩であったゆえに実施できました。
通常なら家賃値下げで防音工事はしないでしょう。オーナー様、入居者の皆様、御父兄の皆様ありがとうございました。
振り返れば、何度も解体してやり直しましたが良い経験が出来たと思います。
※防音は基本的に重い材料を使用しないと低音の防音ができません。ゆえに、新築する場合は、基礎や柱の構造もしっかりさせないと耐震性が悪くなります。物件は重量鉄骨ALCの構造で床に対する加重は余裕でしたがなるべく軽くすることにしました。ゆえに材料の選定に苦労し、材料そのものの遮音性や吸音性もデータだけでなく、実際に実験器具を造り実験しました。最強の部屋の壁は、丸鋸で合板を切断する音、約110dbを防音していたようです。隣室の入居者によると壁から聞こえず窓の外から聞こえたとのことでした。
Q:賃貸経営はしたいのですが貴社ではやはり不安です！？
A:一番安心できるのは、絶対倒産しない会社に借り上げをしてもらうことです。倒産だけでなく、途中で契約解除されない事も重要です。
Q:ハウスメーカーとザイサンドック(株)ではどちらが良いのですか？
A:一般的に安心感はハウスメーカーに軍配が上がるでしょう。違いは、ザイサンドック(株)は木造からRCまで、ぞれぞれで価格や仕様を変えられることです。
Q:ザイサンドック(株)に依頼した場合の特徴は何ですか？
A:入居者が住みたい部屋造りにこだわります。
共通：耐震・断熱・防音は、どの構造でも可能 です。
木造：躯体工事費用が一番安価ゆえに、設備や防音費用に予算を使えます。
鉄骨：ベランダ側の開放感、広い部屋の間取りが可能です。
ＲＣ：法定耐用年数が47年と一番長い、火災による耐火に強い。躯体工事費用が一番高額です。
時代のニーズは「テレワーク」「YouTubeスタジオ」「プライバシー」
駅から近くても遠くてもそれぞれの利点を生かした部屋を造れば、「入居したい賃貸物件」なのです。
コロナとクラウド型IT導入社会によって賃貸住宅の需要は
駅近で狭くてベランダがうるさいマンションから、在宅勤務ができる静かな部屋があるアパートへ変わろうとしています。
ザイサンドック株式会社の今後の賃貸物件
提携ハウスメーカーの事例
借りて～
入居付けして～
それではダメなのです！
恋もお部屋も同じです。
惚れさせるのです♪
福祉施設
駅から遠い、、アパート建築しても入居しないと賃貸経営を諦めていませんか？
そんなあなたにお勧めするのが
・介護付き老人ホーム（借り上げ）
・障害者福祉施設（借り上げ） 土地60坪から検討可能
医療関連
かつては、医院開業支援会社を設立していました。
築11年目の募集状況
設備とハウスクリーニング
新築当時の設備
キッチンのパーツ交換：賃料体系を２通りに設定
退去後は念入りに洗浄
賃貸管理の真実
設備の維持管理が最重要
これが出来ない、費用ががかる
ゆえに、最終的に売却するしか無い